为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，人民银行办公厅、金融监管总局2024年1月24日联合印发了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（简称《通知》）。
《通知》的内容基本上是对之前商业银行办理经营性物业贷款标准的总结与重述，同时也有一定程度的放宽，但并没有特别的创新性突破。无论如何，在当前经济环境下推出，对房地产企业申请经营性物业贷款有限度内的一些松绑，可适当缓解企业的资金压力，对商业银行而言，其开展经营性物业贷款业务也有相应的规则参考。
在商业银行现有贷款品种中，经营性物业贷款已是一款较为成熟的产品，但各监管部门一直未就经营性物业贷款的具体操作和规范出台相关的监管规定。此次《通知》对经营性物业贷款的业务口径、用途、期限、额度等做了细化及明确的要求，填补了监管的空白。
本文笔者结合办理银行金融及房地产融资业务十余年的经验，对《通知》的条款内容进行相应解读与分析。
一、《通知》主要内容解读
1.
明确业务管理口径
“本通知所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房”。
（1）明确经营性物业贷款是由商业银行向物业所有权人（企业法人）发放，明确可进行经营性物业贷款的商业房地产建设进度及运营状况要求。借款人须为已竣工且投入运营的商业性房地产的产权人。
（2）对商业房地产范围进行了定义。除传统的商业综合体、购物中心及写字楼外，增加了文旅地产项目，也明确了商品住房、租赁住房不适用经营性物业贷款。
（3）拓展了经营性物业贷款用途。投向物业本身或与房地产相关领域的贷款（具体于下述第3条进行展开），存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
2.
借款人可为房地产开发企业
《通知》特别明确经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。
之前的实践操作中，很多商业银行对于向房地产开发企业直接发放经营性物业贷款存在一定顾虑，主要是根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）中规定“商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放”，即商业银行向房地产开发企业发放贷款仅能为开发类贷款的形式，而经营性物业贷款尽管也属于固定资产贷款大类，但属于针对成熟物业的融资，而非开发类贷款。因此，有一些商业银行对于房地产开发企业申请经营性物业贷款持否定态度。
本《通知》的出台，已打消银行这方面的顾虑，房地产开发企业除传统开发贷款以外，在满足业务口径的前提下，均可向商业银行申请经营性物业贷款。
3.
经营性物业贷款的用途
《通知》对经营性物业贷款的用途做了详细规定及描述：
（1）“经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途”。
经营性物业贷款须用于经营性物业本身，包括物业经营性资金需求或为偿还该物业的获取而产生的尚存借款，该部分的资金使用用途与各商业银行目前承办经营性物业贷款的要求是一致的。
（2）“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券”。
《通知》对经营性物业贷款用途进行了如下放宽：
（1）使用范围：贷款不仅能用于该物业的经营相关，还可做其他关联用途；
（2）再融资范围：贷款可用于偿还借款人存量房地产领域相关贷款和公开市场债券；
（3）主体范围：贷款不仅可用于借款人本身之前的债务，还可用于偿还借款人集团控股公司（含并表子公司）的债务。
上述对经营性物业用途的拓展，可增加优质房地产企业的资金流动性，盘活其存量项目；但为避免经营性物业贷款的滥用，监管亦将拓展性用途的执行时间暂时限定在2024年底。
4.
经营性物业贷款额度
“经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％”。
在融资市场中，商业银行在审批经营性物业贷款时，额度一般最高不超过物业评估价值的60%，办公楼类经营性物业最高不超过50%，甚至其他类经营性物业最高不超过40%。《通知》明确了经营性物业的贷款额度不超过物业评估价值的70%，额度较之前商业银行的要求有所提升。
5.
贷款期限
“经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年”。
实践操作中，大多数商业银行的经营性物业贷款的期限都在十年以上，以满足借款人使用租金能够足额偿付本息的要求。本次《通知》内容也将该项期限的要求予以明确。同时，按照之前的惯例，对于融资期限和产权证中所记载的国有土地使用权期限的关系，一般都由商业银行的信贷审批部门与合规部门自行内部决定。本次《通知》也对该事项做了明确要求，即贷款期限届满日不能晚于该承贷物业之国有土地使用权到期前五年，也就意味着只有国有土地使用权期限仍在20年以上的物业才能够用足经营性物业贷最长期限15年，否则需按照上述要求折扣具体贷款期限。
6.
资金监管与物业抵押
“商业银行应与借款人在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息年。”“商业银行发放经营性物业贷款应以承贷物业作为抵押品”。
尽管之前的经营性物业贷款在操作过程中，大多数商业银行都要求对于承贷物业的租金收入闭环管理，但也存在着因借款人提出租户众多且为某笔贷款而要求所有租户修改租金支付账户程序较为繁琐，甚至出现即使发出租金支付账户变更通知后，租户仍向原未纳入监管范围的账户支付租金的情形，部分银行在借款人能够足额偿还当期本息的情况下，对该种情形也采取默认或接受的态度。但《通知》出台后，该等承贷物业租金的闭环管理将成为强制性合规要求。
同时，与此类似的承贷物业抵押问题，之前部分商业银行经营性物业贷可能存在抵押物非承贷物业的情况，而是由借款人提供其他物业或类型的抵押担保。但《通知》已明确，承贷物业必须作为针对其所申请的经营性物业贷款的抵押物。
7.
产权人与经营主体不一致的情形
“借款人与承贷物业实际经营管理主体不一致的，可将承贷物业实际经营管理主体作为共同借款人或连带责任保证担保人”。
《通知》中明确了经营性物业贷款申请及参与主体的范围。实践中，为提升物业品质，获得更多的收益，确实存在较多商业性房产之物业产权人委托其他更为优质或者品牌价值更高的主体来经营承贷物业的情形。按照《通知》要求，此类物业申请经营性物业贷款，可将承贷物业的经营管理主体作为共同借款人或连带保证担保人。如此，解决了承贷物业所有权人与租金流水主体不一致的情形，也可解决承贷物业运营收入的资金监管问题。
8.
项目风险管理
“商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意”。
除常规的的贷前、贷中审查要求，《通知》提出商业银行应科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，该项亦是针对借款人将经营性物业贷款用于偿还集团控股公司（含并表子公司）的相关贷款或债券时，商业银行对放贷风险及借款人还款能力的科学把控；同时，如承贷物业上存在第三方权利，实施贷款申请前，该等第三方需书面同意借款人的贷款申请，以免就物业的权利产生争议。
二、《通知》的特别意义
《通知》中特别明确的2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。也就是说，经营性物业贷款的资金使用范围可以扩大至承贷物业之外的项目，用于偿还借款人集团内存量贷款和债券。
该项政策的出台有利于规范经营、发展前景良好的房企为其优质资产获得增量贷款，盘活其集团下存量资产，改善现金流压力；同时，也无疑将为目前相对比较低迷的房地产交易及商业办公租赁市场有一定程度的推动和促进。
刘斐律师，上海对外经贸大学法学硕士，主要从事银行融资、私募股权投资和兼并收购等方面的法律服务，擅长结构性融资、股权投资、收购兼并交易的框架设计、尽职调查及交易文件起草谈判等法律业务。
刘律师曾为多家国有和跨国金融机构提供服务，在各类项目融资、银团及跨境贷款、结构化融资、跨境并购等领域具有丰富的经验，涵盖金融、房地产、物流、融资租赁、制造业等行业；也担任多家中外资私募股权基金的法律顾问，曾先后在数十个投资、并购项目中主导交易方案的设计及法律文件的制订。在债务资本市场领域，刘律师也具有丰富的为各类机构发行境外债券、境内交易所债券、银行间市场融资工具等提供法律服务的经验。
凭借丰富的专业经验和卓越的业务表现，刘律师荣获2020年度《国际金融法律评论（IFLR1000）》首届中国法律大奖：银行和金融领域最佳律师；《法律500强（The Legal 500）》2020年度亚太地区榜单：银行与金融领域推荐律师；以及LEGALBAND《2019年度中国律师特别推荐10强：不良资产》：“不良资产业务”10强律师等多个荣誉奖项及推荐。
