因实践中未经规划审批于地下增设停车位的情形较少，故本文所指非人防地下停车位是指建设单位于项目建设之初，经规划部门审批同意，为小区配套建设的位于地下的停车位，但区别于平时用于停放汽车的人防工程停车位。

根据《民法典》第275条规定，非人防地下停车位系规划停车位，其最初权利人为开发商，后续归属应由当事人通过合同约定方式确定。本文上篇对《民法典》第275条已有详细解读，本文不再赘述。并且，全国很多地方，比如北京、上海、重庆，以及四川、广西、湖北、安徽等省的个别城市已可以办理非人防地下停车位的不动产登记，包括初始登记和转移登记。因此，非人防地下停车位的权属争议相对较小。

人防车位是指开发商经人防主管部门批准，将项目配建的人防工程平时用作停放小汽车的地下车位。人防工程的权属认定直接决定人防车位的归属问题。对此，很多案例援引《国防法》第37条规定及《民法典》第254条，认定人防车位归国家所有。但是，人防工程所有权问题是有争议的。例如，在上海、重庆、浙江、湖南、广州、郑州等地关于人防车位产权出台的地方性行政法规或政府规章，均规定开发商作为投资人可以对人防车位进行产权初始登记。因此，人防工程的权属问题尚有待国家立法予以明确，鉴于篇幅问题，本文暂不对该问题予以深入探讨。但需注意的是，此类纠纷中当事人在提出确权请求时，应尽量结合当地行政规范予以确定，或适当回避所有权归属问题，而将法院审查的对象变更为使用权、收益权。但是，即便认为人防车位为国家所有，那人防车位的使用权、收益权又应当由谁享有呢？

首先，在探讨归属问题前，此类纠纷需要先确定人防车位的合法性。根据《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》第9则的法官会议意见：“人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有。但为鼓励社会资金投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。从程序上看，为加强对人防工程的监督管理，有效维护人防工程的战时防御功能，投资者应按人防主管部门的规定履行备案审批程序，才能取得人防车位使用权”。可见，对人防车位享有合法使用权的前提条件是经人防主管部门批准非战时用作停车使用。

其次，《人民防空法》第5条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。即对于小区的人防工程，即便认为国家是所有权人，但人防工程平时的使用、管理、收益，却仍交由人防工程的投资者享有。那么小区人防工程的投资者究竟是开发商，还是全体业主呢？

支持业主为人防工程投资者的观点认为，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为全体业主承担，故小区业主才是人防工程的实际投资者，例如（2020）苏02民终554号判决就持此观点。但是，笔者对此持反对意见：

架空层本身的归属在司法实践中就存在争议，鉴于篇幅有限，本文仅讨论架空层停车位的归属问题。根据《民法典》第275条规定，如果架空层本来并未规划为停车用途，则应根据架空层的归属认定架空层停车位的归属。但是，如果架空层停车位是经规划用于停车的，其权属认定在司法实践中亦存在争议。

有观点认为，即便架空层规划为停车用途，但由于架空层系建筑物的附属公用设施，其本身没有独立性，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《建筑物区分所有权司法解释》”）第3条第1款规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：…（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”，架空层停车位仍归全体业主共有。笔者反对上述观点，并认为该观点存在法律适用错误。

首先，《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款第2项作为兜底条款，必须是“专有部分”以外的部分才可能成为业主共有，如架空层停车位可作为专有部分，则不存在适用《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款的余地。

其次，《建筑物区分所有权司法解释》第2条第1款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”

根据上述规定，架空层本身可能并不具有独立性，须作为建筑物的附属设施予以看待。但是，一旦架空层被规划用作停车，则必须依据停车位的特性和规则予以认定。架空层中每一个停车位作为一个相对独立的空间，虽不像房屋有墙体进行分隔，但其是由四条线作为基础组成的一个立体空间，与其他车位可以明确区分，满足第一个构成要件；同时，车位具有停放汽车的价值，可以排除其他车主使用，满足第二个构成要件。

至于第三个要件，最高人民法院编写的《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书第44-46页有详细解读：“能够登记，一方面，是指专有部分在登记机关的登记簿上能够登记；另一方面，由于我国的登记制度不完善……有的地方对车位不进行登记。但这些没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分，因此仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。这时的标准实际上就是本条第1款规定的两个实质要件。因此，对‘能够登记’不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的都不是专有部分。没有记载的，还要看是否符合本条第1款规定的两个实质要件。符合两个实质要件的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分”。

因此，即便部分地区的架空层停车位在现有不动产登记制度内无法办理产权登记，但这并不妨碍法院认定其为专有部分，裁判者应充分理解立法者给停车位登记制度预留的发展空间。并且，即便根据物权法定原则，开发商完全可以基于合法的建造行为原始取得该等车位的所有权，没有办法办理车位登记，只是影响其转移法律行为的物权法律效力，但并不影响开发商基于合法建造行为已设立的物权。

值得注意的是，包括架空层停车位在内的停车位登记制度正在不断迈出改革的步伐，2022年实施的《桂林市城市车位（库）不动产登记办法（试行）》，已规定符合条件的架空层停车位可以办理相应不动产登记，随着架空层停车位登记制度的完善，必将为规划架空层停车位的权属问题提供强有力的现实制度支撑。

综上，笔者倾向于认为，规划的架空层停车位于项目建设完成之初归开发商所有，之后由当事人通过合同约定方式确定权属。

根据《民法典》第275条规定，如果争议的地面停车位最初并未获得规划批准，则应认定属于占用业主共有道路或其他场所的增设车位，归全体业主共有。但是，如果争议的地面停车位系规划车位，其权属认定在司法实践中争议较大。

如果探究立法本意，《物权法》第74条确立之初，其实并未界定规划停车位的类型。换言之，即便是露天的地面停车位，依然可以成为专有部分。最高人民法院在《建筑物区分所有权司法解释》制定过程中，曾经有过专门的规定，即第8条“物权法第七十四条第二款规定的‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库’，是指位于建筑规划红线内，经规划文件批准建造的车位、车库，包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位”。

虽然后来这条规定并未成为正式的司法解释，但最高人民法院依然保留了上述观点。最高人民法院在《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书中对《建筑物区分所有权司法解释》第2条进行释义时就指出：“从《物权法》第70条的上述表述来看，专有部分好像都必须在‘建筑物内’。但是，如果不在建筑物内，而是在小区的地面上的车位，是不是就不是专有部分呢？实际上也是专有部分。不能因为车位在建筑物内就是专有部分，在建筑物外就不是专有部分。因此，本条对《物权法》第70条作了扩大解释，认为专有部分还包括车位、摊位等特定空间。这样解释，是符合专有部分的含义的，与《物权法》第6章的精神是吻合的”。

但是，最高人民法院于（2017）最高法民申2817号裁定中，却以争议地面停车位不能办理产权登记为由，认定争议地面停车位不能成为专有部分，应随土地使用权的转移而一并转移给业主。最高人民法院的这一判例似有“改弦更张”之意，这也是当下地面停车位归属问题的主流观点。

对于上述争议，笔者认为：在2007年《物权法》颁布之初，我国不动产登记制度尚不完善，故《物权法》第74条的确并未限定停车位类型，这给地面停车位、架空层停车位等，均预留了未来取得独立权属登记的空间。《物权法》颁布十余年后，停车位不动产登记制度虽然取得一些进展，但目前争议较小的仍仅限于地下非人防停车位，对于其他类型停车位，特别是地面停车位能否办理独立产权登记始终争议不休，在地价、房价高企不下、开发商与小业主经济利益日益尖锐的大背景下，裁判者因缺乏现实制度的实践支撑，没有足够信心去在小区业主共有建设用地使用权之上，通过裁判规则为开发商切割出一块块独立的“领地”。但是，笔者认为，法律就是法律，既然立法者于《物权法》颁布之初，已经给包括地面停车位在内的车位产权归属问题设定了一套规则，即不论车位所处地理位置的不同类型，而只作“规划与否”的两分法予以审查，而《民法典》并未对此司法审查标准进行任何修订，人民法院在司法裁判中就应当尊重法律、尊重历史、尊重现状，而不能仅仅因为配套制度的缺失，而一刀切地以“地随房走”原则直接剥夺开发商对地面停车位的所有权。

广东高院（2019）粤民申6759号、（2020）粤民再121号裁定、四川高院（2018）川民申5180号裁定、福建高院（2020）闽民申2021号裁定、重庆高院（2017）渝民申1354号裁定、河北高院（2019）冀民申1066号裁定、河南高院（2020）豫民申6579号裁定、北京三中院（2016）京03民终6599号判决、深圳中院（2018）粤03民终18539号判决、青岛中院（2021）鲁02民终12327号判决等，均认定地面停车位最初由开发商所有，之后由当事人通过合同约定方式确定。未来的车位登记制度改革中，虽然地面停车位必将不再是主流车位类型，但完全可以通过区分和调整地面停车位对应土地出让金的方式，增强开发商享有地面停车位所有权的合理性，并设置地面停车位的配套登记制度，并以此方式来解决这一历史遗留问题。