2022年6月，发生于深圳宝能城市公馆的劳斯莱斯车主与宾利车主抢占停车位纠纷引发舆论广泛关注。除社会公众对事件主人公特殊身份的关注外，该事件背后反映的现实问题却是，即便是中国一线城市的高档小区，“停车难”问题依然不可避免，当下中国城市居民的车位紧张问题可见一斑。并且，随着城市小区业主委员会的方兴未艾，业主委员会代表的全体业主与房地产开发商之间关于停车位的权属争议正日益成为一个社会热点问题。
本文将分两篇对小区停车位权属之争进行法律解析，上篇主要聚焦《民法典》第275条，探讨民法典视角下停车位归属问题的司法审查标准；下篇则通过类型化方式，分别探讨地下停车位、架空层停车位、地面停车位的权属争议，并借此检视不同类型停车位纠纷中的代表性裁判观点。
一、停车位的基本分类
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从是否封闭、是否为独立建筑物角度划分，停车位可分为车库和车位。车库为具有四至的封闭空间，具有建筑物的一般特点。而车位则不具有物理四至，而是人为划分的界限，并不具有建筑物一般特点。这一分类仅是法律规定表述上的差异，在权属认定规则上并无实质区别，故下文如无特别说明，二者不再作区分，统一作为停车位予以讨论。
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从所处地理位置角度划分，停车位可分为地面停车位（露天停车位）、架空层停车位、地下停车位。其中，地下停车位，还可以进一步区分为人防工程改造停车位，以及非人防普通停车位。
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依据建设之初是否经规划部门批准，可以区分为规划停车位，以及规划外增设停车位。这一划分标准对于停车位权属认定至关重要。
二、民法典视野下停车位归属问题的司法审查标准
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从《物权法》第74条到《民法典》第275条
关于停车位权属问题的法律规定，最早见于2007年实施的《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
2021年实施的《民法典》沿袭了《物权法》的上述规定，其中，上述《物权法》第74条第2款、第3款规定被《民法典》第275条原文沿袭，而《物权法》第74条第1款规定，则被单独作为《民法典》第276条予以规定。
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停车位归属问题的司法审查“两部曲”
其一，《民法典》第275条第1款规定虽然没有直接指明规划车位的归属问题，但该条法律规定的内在逻辑已经对规划车位的初始权属问题给出了答案。
根据最高人民法院《关于民法典物权编理解与适用（上）》第361页对《民法典》第275条的释义：“规划内停车位是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。按照惯常做法，初始登记时，整个项目的权属证明是整体办理至建设单位名下的，即建设单位因建设这一事实行为而享有这部分车位、车库的所有权。这部分停车位具有独立性、可分性，其归属属于当事人约定范围”。由此可见，《民法典》第275条实际上已经指出了规划停车位在建设完成伊始归开发商所有。
其二，何为“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《建筑物区分所有权司法解释》”）第6条进行了相应解释：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位”。实践中未经规划审批，占用业主共有的道路、绿地、架空层、屋顶等区域增设停车位的情况较为常见。
由上述司法解释观之，不难看出《民法典》第275条第1款、第2款实为“互斥”关系。换言之，如争议停车位系建筑区划内的规划停车位，基于经过规划审批这一特性，就不可能再是占用业主共有道路或者其他场所的车位。其背后原因在于“专有”“共有”是相斥的一对概念，规划停车位可成为专有部分，故其不可能属于共有部分。比如，架空层可能被认定为业主共有的其他场所，但是，如果架空层一开始就被规划为停车用途，则架空层停车位就具有了特殊性，应为专有部分看待，在此情况下，再以该等停车位系占用业主共有的架空层，并根据《民法典》第275条第2款规定认定其为业主共有，就是犯了典型的逻辑错误。
综上，根据《民法典》第275条规定，停车位归属问题的司法审查可以分为两步：
🔹第一步：看争议停车位是建筑区划内规划用于停放汽车的停车位，还是规划以外增设的停车位，如属于后者，则根据法律规定，为全体业主共有。
🔹第二步：如果是规划停车位，应审查当事人之间是否存在关于停车位归属的约定，并根据当事人的约定来确定车位归属。
三、当事人就规划停车位归属的约定方式
1、关于约定的内容
由于各种历史原因，很多房屋买卖合同对停车位权属的约定并不规范，比如合同约定的并非是停车位的所有权，而是使用了“停车位使用权”“停车位经营权”等表述。
对此，笔者认为，时至今日对于停车位的物权内涵及外延，法律规范本身仍具有极大不确定性。当事人对于停车位到底享有的是所有权还是使用权，在物权法定的原则下，本身就是个极具争议的话题。在此情况下，不应苛责和限制当事人使用的权利表述，而应当结合合同签订的背景以及合同履行的综合情况，探究当事人的真实意思表示。只要当事人之间的约定不违反法律强制性规定，原则上应当予以尊重，并据此确定双方之间的权利义务。
2、关于约定的载体
关于当事人就规划停车位归属约定的形式和载体。司法实践中尺度不一，有法院对《民法典》第275条作狭义理解，只审查房屋买卖合同是否存在此类约定，如无，则一概认定当事人之间没有关于规划停车位归属的约定。也有法院不局限于审查房屋买卖合同，而将房屋买卖合同以外的当事人其他书面约定或合同履行事实作为此类纠纷的裁判依据，比如（2018）最高法民再263号民事判决书、深圳中院（2021）粤03民终8432号民事判决书就采取此方式。
对于上述争议，《民法典物权编理解与适用（上）》中最高人民法院的观点也是作广义理解，即此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。笔者持相同意见，尽管房屋买卖合同本身没有停车位归属的约定或约定不明，但是，如物业管理合同、车位买卖/租赁/赠与合同等其他书面协议，或者当事人之间已经形成的事实合同关系、事实履行行为，能够认定当事人之间已就争议停车位形成出售、出租、赠与等法律关系，则裁判机构应当对于该等事实予以尊重，而不应仅局限于审查房屋买卖合同本身。
四、就规划停车位，当事人之间没有约定或约定不明的处理
如上所述，根据《民法典》第275条第1款规定，规划停车位建设完成伊始的权利人系开发商，那么在合同没有约定或约定不明的情况下，是否仍应认定由开发商享有车位所有权呢？
一方面，需注意当地是否有关于此情形的特殊规定，如《深圳经济特区房地产转让条例》第13条就规定：“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经不动产登记机构首次登记，由登记的权利人拥有”。即笔者所在深圳地区推定当事人之间就车位归属问题没有约定情况下停车位已转移给小业主，而司法裁判中，深圳地区法院通常会直接援引该等地方规定并直接作为裁判依据。
另一方面，如果当地没有特殊规定，又应如何处理呢？实际上，如果对上文所述合同约定方式作广义理解，即不局限于房屋买卖合同，还包括当事人之间其他书面协议或者事实合同关系，则当事人之间完全就车位归属问题没有约定的情形将属于极少数情形，毕竟开发商修建好停车位均是要其进行处分的。虽然根据《民法典》第275条规定，开发商于项目建设之初对规划车位享有所有权，但鉴于开发商于房屋买卖合同中的优势地位，以及上述对合同约定方式的宽泛认定方式，笔者倾向于认为，在此种情况下可推定规划车位已转移给业主共有。
五、结语
《民法典》完全承继了《物权法》关于停车位归属问题的认定规则，采取简单的两分法，区分车位性质是规划车位还是规划外增设车位，并据此确定不同的权属认定规则。但是，就是如此简单的法律规则，在司法裁判实践却屡屡受到挑战并出现异化。除地下非人防工程规划停车位的裁判尺度相对统一外，对于架空层停车位、地面停车位、人防工程停车位的归属问题，不少地方的司法裁判实质上已摒弃了《民法典》第275条确立的审查标准，造成不同类型停车位的权属裁判规则日趋混乱和复杂，本文下篇将区分不同类型停车位分别予以探讨和检视。
