过去的2021年，房地产行业经历了太多的大风大浪；“爆雷”消息接连不断，房地产行业从高处瞬间坠入谷底。

在2021年底，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆在“2021-2022中国经济年会”明确，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”，房地产再次被定性为支柱产业，这一信息传递出的积极意义重大。随后，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

房地产收并购项目既有一般公司收并购项目存在的常规问题，也存在房地产收并购项目的特有问题，根据收购的标的项目的性质用途不同，投资人需要关注的重点也不尽一致。

在房地产企业频繁出险的背景下，因资金断裂导致的烂尾资产较多，维权事件屡见不鲜，原本掩盖的争议及纠纷均浮上表面：除了财务、工程方面的风险外，房地产收并购项目的法律风险激增。

虽然市场上待处置的项目较多，但优质项目放量不足，无论是对出险企业，还是资产的核查难度也加大。

投资人应重视法律风险的尽职调查，提示关注以下问题：

1．历史沿革及股权瑕疵

对于公司主体部分，核实公司设立及历史沿革过程中的相关手续合规问题，特别是股权结构变动较为频繁的公司，或者涉及改制等特殊情形的公司，需要特别关注历次股权变更情况及合规手续办理情况，特别关注前手股权变更交易文件的内容及履约情况，避免股权权属瑕疵导致的投后风险。

另外，项目公司的股权是否存在代持、股权质押以及查封冻结等情形，也需要进行核查并有针对性的进行处理。

2．股东注资到位情况

鉴于目前公司的注册资本为认缴制，原则上是否实缴注册资本并不会产生合规风险，但股东之间可能有相关约定，逾期可能产生相关违约责任，同时根据拿地方式不同、地方政府的要求不同，也可能对项目公司注册资本的实缴提出要求，需要特别关注与当地政府签署的产业监管协议等交易文件是否有相应要求。

其次，注册资本实缴情况会影响交易对价的测算，未实缴的出资需要由项目公司新股东实缴的，则在交易对价上进行体现。

再次，对于已经实缴注册资本的公司而言，需要特别关注其实缴出资的具体形式、是否存在抽逃出资、出资不实等情形。大部分房地产项目存在股东提取富余资金的情况，也需要关注该等资金提取的合规性。

3．企业资质情况

《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定，“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务”。同时，《房地产开发企业资质管理规定》对房地产企业进行了资质等级（一级、二级、三级、四级及暂定资质）划分，除一级资质外，其余每个等级均需要受到相应的建设规模限制。所以，对于在建项目收购而言，需要关注在建项目规模与项目公司房地产开发资质是否能够匹配；对于净地收购项目而言，则需要根据收购方的具体建设计划，考虑现有资质是否能够匹配未来的建设计划。

1．土地取得

核查土地取得方式，是确认土地相关手续合规性以及降低投后风险最直接的方法。就土地取得方式而言，用于住宅、商业等用途的，原则上应该是通过公开出让方式取得，如果土地是通过协议出让方式取得的，尤其需要关注拿地的合规性以及拿地时是否有其他限制要求，目前通过城市更新程序协议出让拿地是开发商拿地的途径之一，但对于城市更新项目涉及与原权利人之间的利益分配安排、搬迁补偿协议的履行情况，与政府签署的监管协议义务的履行情况，这类项目相对于通过普通的出让程序拿地，更为复杂。

在土地取得部分，除了拿地方式外，出让合同及附带的拿地条件的履行情况也需要特别关注，包括土地出让金的缴纳情况，以及是否涉及规划调整需要补缴出让金的情况等。

2．土地权利限制

土地权利限制情况，主要指土地是否存在查封、抵押情况。土地权利限制情况可直接通过土地登记档案查询的方式查明，但对于具体查封原因、抵押对应的主债权及抵押合同约定内容，仍需进一步核查相关文件。

其中，土地被查封的，既存在项目公司因作为诉讼/仲裁案件被告（被申请人）因原告申请保全导致的查封，也存在项目公司作为诉讼/仲裁案件的原告（申请人）为其保全申请向法院提供的反担保措施，两种情形均可通过提供/替换担保的方式来解除土地的查封。

土地被抵押的，则需要确认具体为项目公司债务还是为第三方债务提供抵押担保、主债权金额、担保期限、借款合同履行情况以及抵押合同中关于抵押人（即项目公司）股权转让的相关限制条款。特别是关于抵押人的股权转让限制约定，是交易中应首先妥善处理的重要环节，需要积极与抵押权人沟通确认处理方式，避免项目公司出现不必要的违约风险。

3．闲置情况

《闲置土地处置办法》第二条规定，“本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”。除了以上规定外，部分地方还出台了地方的规定进一步明确闲置土地的处理。

就是否构成闲置土地，需要结合相关法律规定及土地构成闲置的原因进行判断，一旦被认定为闲置土地的，将根据闲置土地的具体时长，面临征缴土地闲置费、无偿收回国有建设用地使用权的处罚。在收购净地或在建工程时，需要关注土地出让合同中约定的开竣工时间、在建工程的建设情况，确定土地是否存在闲置风险。若存在闲置风险，可要求卖方限期与自然资源部门沟通进行土地闲置的相关处置，并签署出让合同的补充协议或通过其他形式依法延长开、竣工时间以规避相关风险。

4．项目报建程序

对于项目地块已开工或已完工的项目，还应当核查相关项目的前期报建手续是否完善，是否存在违法施工的情况。就一般的项目而言，最基础的报建手续包括建设用地规划许可文件、建设工程规划许可文件、建筑工程施工许可文件，其他诸如项目备案、环评、节能评估、消防等审批事项，可根据具体项目情况进行相应核查。

5．预售/销售情况

对于已经开工的项目，如存在物业预售/销售的情况，此时还需要特别关注预售/销售的相关程序是否合规，例如是否已经取得预售证/现售证、是否存在非法售后包租（《商品房销售管理办法》第十一条第二款：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”）的情况、对于自持（禁止出售）的物业是否存在出售或变相出售等行为。

除此外，还需要具体核查销售合同的文本及履约情况，判断是否存在群体违约事件风险及相关违约成本。

6．商业经营情况

涉及商业项目的，则需要重点核查租赁经营情况，核查租赁合同有关免租期、租金标准、付款进度、用途限定、二消责任、单方解约情形、违约责任等内容，并结合具体条款及实际租赁情况确定项目公司在相关合同履行过程中存在的违约风险以及解约成本。

7．产业引入要求

目前商住地块配套产业引入条件已经较为普遍，因此就房地产项目本身是否附带相关产业引入要求及违约后果的核查也较为重要。

除此外，部分项目还有外汇投资要求，因涉及外汇监管问题，该等要求进一步加大了收并购项目交易结构设计的复杂性。

1．财务状况

被收购主体的财务状况将可能影响到交易对价的计算，对于被收购主体财务情况，应聘请专业财务审计机构进行审计。根据审计结果，厘清被收购主体整体负债情况，可要求卖方在交易前对部分债务进行偿还或归集，简化被收购主体债务情况，便于后续交易。

2．劳动用工

就劳动用工部分而言，需要关注被收购主体员工规模、劳动合同的合规性（包括但不限于试用期是否符合法律规定等）、股权激励、员工社保、住房公积金的缴纳情况。在绝大多数情况下，买方通常不会一并接收被收购主体员工，这就需要由卖方在交易前对被收购主体员工进行清退，可根据实际情况将员工清退作为交易先决条件之一。

房地产公司普遍存在要求员工内部跟投、内部认购、内部理财等安排，也需要关注该等安排的合规性及相关纠纷。

3．涉诉/仲裁情况

关于被收购主体及项目的涉诉/仲裁情况，一是需要关注已结案的诉讼、仲裁案件，如被收购主体作为被告需要履行判决义务的，应当关注相关判决义务是否已经履行完毕，未履行完毕的，应当要求卖方限期履行完毕；二是需要关注正在进行中的诉讼、仲裁，通过查阅起诉状/答辩状、庭审笔录等情况，综合判断案件风险，如被收购主体为被告的，买方可预留与诉讼标的等额的交易对价在案件判决后按照多退少补的原则进行处理；三是需要关注潜在诉讼、仲裁案件，可通过前期的往来函件（特别是律师函）对诉讼、仲裁案件的发生及风险作出初步判断。

一是对项目公司、土地及项目进行尽职调查，根据项目复杂程度的不同，既可以由收购方内部各职能部门自行完成相应的尽职调查工作，也可以聘请专业法律、财务、税务团队开展相关工作，提供专业意见。根据尽职调查报告的风险分析结果，初步判断项目的风险与收益是否匹配，项目是否值得进一步研判跟进。

二是对于决定收购的项目，在起草交易文件时，原则上应将尽职调查中存在风险都在交易文件中进行体现并设置相应的处置条款，风险特别重大的，还可作为启动交易的先决条件要求卖方先行解决；在必要的情况下，还应当要求卖方提供担保或保证，以进一步降低交易风险。