案件案由涉及物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、相邻关系纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等多种类型。

案件原告不仅包括受损害房屋的所有权人，还包括受损害房屋的使用权人，如荆**诉沈阳**供暖有限公司损害赔偿纠纷[1]、王**诉抚州**酒店有限公司财产损害赔偿纠纷[2]中，法院均认为房屋承租人对租赁房屋享受使用、收益的权益，因漏水遭受损失的，与案件具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。

因房屋漏水遭受损害的业主应采取正确合理的方式处理漏水纠纷，若擅自采取不合理的救济方式造成他人损害，还可能面临被提起反诉的情况，如在马**诉王**物权保护纠纷[8]中，楼下业主为阻止楼上房屋漏水，擅自关闭水阀，使楼上房屋无法取得生活用水，不能达到适租状态，被楼上业主反诉赔偿租金损失，法院最终支持了楼上业主的反诉请求；又如在龙**诉张**、武汉**房地产开发有限公司排除妨害纠纷[9]中，楼下业主遭受漏水损害后，使用冲击钻对天花板开孔排水，造成楼上业主财产损害，被楼上业主反诉赔偿损失，法院最终也支持了楼上业主的反诉请求。

因此，当遭受房屋漏水损害时，应当理性对待，与相邻方充分沟通、协商，避免纠纷进一步扩大造成不必要的损失。

涉及房地产开发商的案由通常包括物权保护纠纷（如财产损害赔偿纠纷[10]、修理、重作、更换纠纷[11]）、房屋买卖合同纠纷[12]和侵权责任纠纷[13]。

在程序上，相邻权纠纷能否追加房地产开发商为共同被告，司法实践中存在争议，实践中既有法院认为申请人提出证明房屋漏水确实属于开发商的责任，即同意申请人的申请追加开发商为共同被告[14]；但更多法院认为，原告因房屋漏水受损起诉相邻权利人属于侵权法律关系，而被告主张由房产开发商承担赔偿责任系基于双方的合同法律关系，二者不属于同一法律关系，不应在一案中一并处理，因此对被告提出的追加开发商为共同被告的申请不予支持[15]。

《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……”

房屋防水工程的保修期通常为5年，若房地产开发商交付的房屋在保修期内出现漏水情形，房产开发商应当对业主承担修复责任，并对造成的损失承担赔偿责任。另外，如果漏水部位属于采取隐蔽方式安装的管线，其保修期期限更长。如北京市地方标准的《住宅工程质量保修规程》（DB11/T 641-2018）规定，建筑给排水工程质量保修期限不得低于5年，其中采取隐蔽方式安装和共用部位的给排水、中水、热水管道质量保修期限不得低于10年，且管道设置在建筑主体内时，其质量保修期限应与建筑设计使用年限相同。如在柳**诉李**、于**、北京**房地产有限公司、**物业服务有限公司北京分公司损害赔偿纠纷[16]中，北京市大兴区人民法院认为：

漏水的预埋管设置于地面之下，应属隐蔽管线，无论该管线是否设置于主体结构之内，均不应适用2年的质量保修期限，保质期至少为10年。北京市商品房预售合同中载明竣工日期为2013年，于**陈述**房地产公司交钥匙的时间也系2013年，故截止漏水事故发生时，预埋管尚在保质期内。作为房屋建设和出售单位，**房地产公司在未提交证据证明于**存在改动、更换预埋管的情况下，应依照合同约定或有关规定提供符合质量标准的设备。

若原告无法证明房屋漏水发生在保修期内，则法院通常会判决房产开发商无责。如在马**诉沁水县**房地产开发有限公司、沁水县**物业管理有限公司排除妨害纠纷[17]中，山西省晋城市中级人民法院认为：

本案上诉人诉请被上诉人限期对其房屋房顶进行防水处理，但对于屋顶漏水发生于保修期内没有相关证据，对于在保修期内向被上诉人沁城**房地产公司要求维修或者该公司曾组织维修均未提交证据证明。本案现有证据仅有上诉人在2021年4月被**物业公司索要物业费一案中提出漏水一事，自2014年至2021年案涉房屋屋面防水工程以及外墙面的防渗漏工程保修期已满。上诉人主张被上诉人沁城**房地产公司对其屋顶进行防水处理，缺少依据，不予支持。

如原告能够证明漏水发生在房屋的保修期内，然而房产开发商无法证明原告对房屋进行过结构改造，也不能证明其房屋质量不存在问题，则房产开发商应当承担不利后果，需要对房屋漏水承担责任[18]。

涉及物业管理公司的案由通常包括物业服务合同纠纷[19]、物权保护纠纷（排除妨害纠纷[20]、财产损害赔偿纠纷[21]）。

作为住宅小区的物业管理服务提供者，物业公司在房屋漏水纠纷中可能会被被告方提出追加为共同被告，但是若案件事实清楚，法院通过初步证据能够认定物业公司与漏水原因无关的，则对于追加物业公司为被告的申请不予支持[22]。

物业公司基于与业主的物业服务合同，对业主共有部分的物业承担管理义务，若导致房屋漏水的部位在共有部分，则需要关注物业公司是否尽到了相应的检修义务。如果物业公司对业主共有部分的管道未尽检修义务导致损害，物业公司对此应承担相应的民事赔偿责任。

如原告无法证明房屋漏水系因房屋公共部位存在质量问题，物业管理公司未履行维修义务导致[25]，或物业管理公司能够证明自身已履行相应的物业管理义务，则物业管理公司无须承担责任，如在马**诉钱**、鹰潭市**物业管理有限公司排除妨害纠纷[26]中，江西省鹰潭市月湖区人民法院认为：

被告**物业作为物业管理公司向违规装修的业主发送了违规装修通知单，将相关情况报告了所属社区及城管部门，并在业主之间因房屋漏水问题发生纠纷时及时多次进行协调处理，已充分履行其义务，且原告房屋出现漏水亦不是被告**物业所致，故原告要求被告**物业承担漏水修复责任的诉请，于法无据，一审法院不予支持。

如上述物业管理公司无责的情形中所述，如果漏水发生于物业管理公司的责任范围内，物业管理公司若无法证明自身已履行相应的物业管理义务，则需要对公共部位漏水承担责任。

涉及楼上业主的案由通常包括相邻关系纠纷[27]、物权保护纠纷（财产损害赔偿纠纷[28]、排除妨害纠纷[29]）、侵权责任纠纷[30]。

在能否追加楼上业主为被告的程序问题上，与本文上述关于物业管理公司主体适格的问题类似，若申请人未提供证据证明房屋漏水与楼上业主有关，则法院对追加楼上业主为被告的申请不予支持[31]。

常见的漏水原因包括楼上业主不当用水、装修房屋等行为破坏了地面的防水设施或楼上地板、管道年久失修导致漏水[32]。总之，若出现漏水的部位属于楼上业主的专有部分，则楼上业主应当对漏水承担责任。

如本文前述关于原告的举证责任所述，一般由原告完成房屋漏水原因的举证。具体到实践中，法院会根据日常经验，从高度盖然性等角度裁量原告是否已经完成了举证[33]。

若楼上业主已证明其专有部分已安装排水地漏，能够排除漏水原因系其专有部分导致的，则楼上业主对楼下业主不需承担责任，如在林**诉高**相邻关系纠纷[34]中，福建省高级人民法院认为：

林**提供的证据不足以证明其房屋的南阳台天花板存在渗漏水的情况，其有关高**的装修行为导致房屋渗漏水，事实依据不足。高**所处的房屋的南阳台已经安装两个排水地漏，林**未提供充分证据证明其房屋所涉的阳台天花板油漆脱落系高**存在不当装修及使用行为所致，其要求高**安装阳台地漏以及做好防水的再审主张，依据不足，不能成立。

如上述楼上业主承担责任和无责的情形中所述，若法院根据日常经验，从高度盖然性等角度裁量原告已经完成了举证的，楼上业主推翻前述认定需要进一步承担举证责任。

根据《民法典》第236条、第237条及第238条的规定，受损害的权利人可以主张的权利包括排除妨碍、恢复原状、损害赔偿等[36]，法院通常对此作出的判决结果如下：

（一）判令责任方修复漏水部位

将漏水部位修复至不再漏水是责任方承担责任的主要形式[37]，法院除了笼统地要求修复至不再漏水外，还可以在判决结果中确认具体的修复方案（通常依据司法鉴定意见中的处理建议），如在鲁**诉孔**相邻用水、排水纠纷[38]中，广东省珠海市香洲区人民法院的裁判结果如下：

一、孔**于判决发生法律效力之日起二十日内修复珠海市吉大水湾路***号**房漏水处，排除对鲁**房屋珠海市吉大水湾路***号**房的漏水妨害，（具体修复方案为：1.对**卫生间天面板与排污立管交接处重新做防水处理；2.对钢筋露筋、锈蚀现象，除锈之后用水泥砂浆封闭处理；3.对起鼓、龟裂的抹灰层重新装饰处理）；二、驳回鲁**的其他诉讼请求。

另外，若当事人对法院裁判的修复方案有异议，可以对此提起上诉。如上述鲁**诉孔**相邻用水、排水纠纷中，一审法院作出裁判后，后原告提起上诉请求变更修复方案，包括将修复方案中“应当进行修复的漏水位置”重新进行明确，并将修复方案中“对钢筋露筋、锈蚀现象，除锈之后用水泥砂浆封闭处理”、“对起鼓、龟裂的抹灰层重新装饰处理”更改为原告自行修复并由被告支付修复费用。二审法院对其诉求的合理性进行审查后，同意在裁判结果中对修复方案进行变更。

（二）判令责任方赔偿损失

一般情况下，受损害方可以向侵权方（存在多方原因的，各方按过错承担责任）主张因漏水所造成的直接经济损失以及间接经济损失，其中直接经济损失主要包括：因漏水所损毁的物品损失、修复漏水部位所花费的费用[39]；间接经济损失包括房屋因漏水暂时不具备居住条件，因此导致的租金损失[40]或在外住宿费用[41]（漏水已影响正常居住和使用）等。

（三）相关方无责情况下的配合义务

实践中，尽管法院经审理认为楼上业主无过错不需承担赔偿责任，但因房地产开发商或物业管理公司被判令对漏水部位进行维修时，因维修可能会进入楼上业主房屋实施，所以法院通常也会判令楼上业主对责任方进行维修时予以配合，如在王**诉胡**、北京**物业服务有限公司畅安分公司财产损害赔偿纠纷[42]中，北京市朝阳区人民法院认为：

因主排水管道属于共同设施，**公司作为物业公司有维护的义务，故王**要求**公司将主排水管道修复至不再漏水的程度，并要求**公司赔偿因漏水产生的损失，合法有据，本院予以支持。因1102室房屋主排水管道系干燥状态，本院认定主排水管道的漏水点存在于1002室至1102室之间，**公司在此范围内履行修复的义务。虽然胡**无需重做1102室房屋的防水，亦无需赔偿王**的损失，但因主排水管道的修复可能需要进入1102室房屋，胡**应当对此予以配合。若胡**因配合修复产生损失，可以另行主张。