行业发展至今，早已摆脱“建房—销售”这样单一的运作流程，房产企业们为了扩大经营，提高知名度，会利用各种金融工具、境内外融资以及一些财务措施等，借助金融杠杆红利营造规模表象。但长久以来“高杠杆，拼规模”的发展模式和粗放的经营战略，也使得房产企业出现了负债率太高、无力偿还、贷款逾期、交房困难等一系列问题。2013至2021年间，国家在房地产行业主要实施紧缩的政策，政策包括“房住不炒”的定位和“三条红线”及其补丁政策。监管政策的收紧使房企融资渠道、销售回款及盈利空间等均受到不同程度的负面影响，叠加全球疫情和宏观经济下行等因素，内外夹击下中国房产企业尤其是小型房企面临重大挑战，许多房企集中爆雷。2022年11月以来，政策放宽，多项支持房地产企业的融资政策陆续落地，已形成支持房企融资的“三支箭”格局，其他利好政策也在逐步出台落实中。

但不可忽视，长期依赖土地红利、金融杠杆红利的短视战略仍使得一些房企积重难返，回天无力。证监会立案调查了若干房企，初定的违法行为主要包括信息披露违规和涉嫌违反证券法两类，后续将面临最严被强制退市的处罚及移送司法机关的风险。房地产企业上下游联动效应强，牵涉的法律关系复杂多样，融资环节、销售环节、政商沟通环节均有可能引发刑事犯罪风险，接下来我们将针对不同环节进行讨论。

由前述可知，房地产行业是资金密集型产业的典型，资金需求大、资金占用周期长，因此融资对于维持房产企业的正常运作经营至关重要。根据不同的融资渠道，可以将房产企业常见的融资手段分为如下几类：

1. 银行贷款融资

银行贷款是房产企业最为传统的融资渠道，它是指银行根据国家政策，以一定的利率将资金贷给需求者，并约定在一定期限内还本付息。国内银行体系流入房产企业的贷款包括地产开发贷、并购贷、经营型物业贷、政策性银行贷款和个人住房贷款。其中，开发贷和并购贷是最主要的境内银行贷款融资工具。开发贷是对房产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款；并购贷是针对境内优势客户在改制、改组过程中，有偿兼并、收购国内其他企事业法人、已建成项目及进行资产、债务重组中产生的融资需求而发放的贷款。

与其他融资模式相比，银行贷款的成本低、来源稳定可靠。但在2022年11月之前，尤其是2020年下半年“三条红线”发布之后，国家在房地产领域实行强监管的政策，减少了商业银行对房产企业的贷款发放。大房企的占有率升高，中小房企更难生存，面临资金链断裂的风险，这也刺激了一批企业选择铤而走险，骗取贷款。

2. 信托融资

信托公司也是房地产行业重要的融资渠道之一。房地产投资信托是信托公司遵循信托的基本原则，通过资金信托方式将委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。基于融资过程中形成的产权关系及现实运用，房地产信托融资主要分为贷款型、股权型、财产收益型、混合型四种模式。

贷款型信托中信托公司会将募集到的资金以向开发商放贷的方式投入项目，开发商提供资产抵押、股权质押等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金。此种信托融资业务同银行贷款类似，对于房产企业有各种方面的限制，需要符合地产融资的“四三二”条件（后来变成“四二二”），不能满足房企的融资需求，于是逐渐转向股权模式。股权型信托中，信托公司会将募集到的资金以受让股权、增资扩股、增加资本公积（以及股东借款）或新设公司的方式投入到项目，通过对股权的分红、减资或转让获得投资收益。传统的股权类模式都是阶段性持股，设定了对赌条款或约定了明确的退出时间、退出成本和退出路径，但这种模式因涉及合规性的问题（银保监〔2019〕23号文）也受到了限制。财产收益型信托是指信托公司以募资为对价受让开发商在某一阶段的特定权益（可让渡的、专属性、且在未来可产生稳定现金流的权益，比如项目的资产收益权、项目公司股东的股权收益权等），结合信托公司的买入返售业务模式，以资产权益转让和附加回购承诺等方式开展合作，从而获得信托收益。这种模式一般用在已建成的、产权清晰的、且能产生稳定现金流的物业资产上，如大型商场、写字楼等。但受制于物业租售比，融资规模很可能无法满足开发商的需求。混合型信托即将贷款、股权、财产收益型三种模式组合使用，方案设计比较灵活，但结构也会更加复杂。

总体来说，相较于传统商业银行的风控严格、审批复杂、额度限制等缺陷，信托融资方式多样、运用灵活，具有不可替代的优势。但也正因为它在房产企业融资中的重要地位，也使其成为刑事犯罪的“高地”。

3. 股权融资和债券融资

股权融资即指公司通过上市发行股票进行融资。房地产项目的开发通常要求资金规模大、投资期限长，而股权融资恰好能为房产企业提供稳定的资金流。公司上市的方式有直接上市和借壳上市两种，直接上市需要通过证监会和住建部的资格审核，通过首次发行股票进行融资；借壳上市是指未上市的房地产企业，通过获得已上市公司的控制权进行资产重组，以增发股票的形式融资。同样受国家政策影响，监管部门为防止市场过热，对于房企的上市审核和上市公司定增的监管都明显趋严，因此能够通过发行股票进行融资的房企相对有限。

债权融资是除股权融资外企业直接融资的另一种方式，是指企业给予购买者偿本付息的凭证并保证在约定时间还本付息。房产企业的债券融资属于信用债范畴，随着金融工具的丰富，分为企业债、公司债、中票、短融和非公开定向融资工具等等。其中，公司债是房地产债券融资最主要的方式，但政府对于公司债的发行有严格限制。

对于发行股票和债券这种需要定期发布报告进行信息披露的融资方式，一些房企为保证资金来源的稳定和维护企业形象，可能会选择通过虚假记载、误导性陈述、重大遗漏等手段违规披露或不披露重要信息，从而被证监会调查并面临刑事风险。

4. 民间融资

民间融资是相对于国家依法批准设立的金融机构融资而言的，是指出资人与受资人之间，在法定金融机构之外，以出资人取得高额利息与受资人取得资金使用权并支付约定利息为内容，采用民间借贷、民间票据融资、民间有价证券融资和社会集资等形式，暂时改变资金使用权的行为。民间融资受国家政策影响较小，没有金融机构融资那样的重重限制，但也正因如此，成为所有融资类型中刑事风险最大的，它往往会与“非法集资”产生千丝万缕的关系。

5. 海外融资

海外融资是指从境外（包括港澳台）融入资金（还有设备、材料、技术等），具体涉及对外借款、外商直接投资和外商其他投资，但不包括我国自有外汇资金。对外借款主要有外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行股票和债券；外商直接投资是指外国投资者在我国通过设立外商投资企业、合伙企业、设立外国公司分支机构等方式进行投资，以控制经营管理权为核心。伴随着海外债大规模的增长，也带来了海外债券违约的风险。因此，2018年6月国家发改委有关负责人在就《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问中表示，要引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

1.骗取贷款罪

如前所述，向金融机构贷款是房产企业融资的重要渠道，但一些房产企业信用低、财务管理混乱、固定资产少，加上受政策影响，贷款难度大。于是就出现了以提供各种虚假证明的方式骗取贷款的行为，从而引发刑事风险。

骗取贷款罪是指自然人或者单位以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失的行为。如果行为人存在将贷款占为己有，不再归还的非法占有目的，则应当构成贷款诈骗罪。本罪是2006年刑法修正案（六）增设的罪名，其立法用意是弥补贷款诈骗罪在司法实践中难以证明“非法占有目的”的缺陷。2021年3月1日施行的刑法修正案（十一）对本罪入罪门槛作了适当的调整，将给银行或者其他金融机构“造成重大损失或者有其他严重情节”修改为“造成重大损失”，删去了“其他严重情节”的规定。因此，是否给银行或者其他金融机构造成重大损失成为构成本罪的关键。根据2022年4月29日最高人民检察院、公安部联合发布的修订后《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第二十二条，“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成直接经济损失数额在五十万元以上的，应予立案追诉”，可以看出骗取贷款罪的立案追诉标准是直接经济损失50万元。

骗取贷款罪中的“欺骗手段”主要包括以下几个方面：第一，编造引进资金、项目等虚假理由，骗取贷款；第二，使用虚假的经济合同，骗取贷款；第三，使用虚假的证明文件，骗取贷款，包括虚假的身份证明和虚假的还款能力证明；第四，使用虚假的产权证明做担保或者超出抵押物价值重复担保，骗取贷款；第五，其他欺骗手段，并非泛指一切欺骗手段，而是仅限于与前述四种手段相似的方法。

在永州市明阳房地产开发有限公司、李某明骗取贷款罪一案（（2020）湘11刑终109号）中，被告人李某明是被告单位永州市明阳房地产开发有限公司的法定代表人。因公司开发道县都市阳光小区资金不足，李某明先后向欧阳某华、张某等人借款。为归还本金及减少利息支出，李某明指使各债权人找人到该公司办理假购房以便到中国建设银行道县支行骗取按揭贷款，并指使公司职员协助办理相关事项。被告单位永州市明阳房地产开发有限公司、被告人李某明与他人以70个人的名义到银行办理假购房按揭贷款手续，骗取贷款共1653.1万元。截至2019年11月30日，仍欠贷款余额12971477.89元，构成骗取贷款罪。这里采用的就是以虚假的经济合同骗取贷款的方式。

但最高人民检察院2020年7月发表《关于充分发挥检察职能服务保障“六稳”“六保”的意见》，要求依法慎重处理贷款类犯罪案件，充分考虑企业“融资难”“融资贵”的实际情况。注意从借款人采取的欺骗手段是否属于明显虚构事实或者隐瞒真相，是否与银行工作人员合谋、受其指使，是否非法影响银行放贷决策、危及信贷资金安全，是否造成重大损失等方面，合理判断其行为危害性，不苛求企业等借款人。对于因生产经营需要，在贷款过程中虽有违规行为，但未造成实际损失的，一般不作为犯罪处理。本案法院查明被告单位永州市明阳房地产开发有限公司一直按照贷款合同约定的还款期限及数额逐月向银行偿还贷款，因此在该意见发布后，本案情况或不成立骗取贷款罪。但是仅凭提供了真实的抵押物，不影响该罪的成立。

2.非法吸收公众存款罪

非法吸收公众存款罪，是指非法吸收公众存款或非法变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为。部分中小型房企为了筹措项目资金，一开始可能只是跟自己的亲戚朋友签订借款合同，后来口口相传，逐渐发展为不特定人群，企业明知资金来自不特定人群，仍予以放任，甚至扩大宣传、不分来源地接收。根据最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《非法集资若干问题解释》）第一条的规定，同时具备以下四个条件的，除刑法另有规定，应当认定为属于刑法第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”：（一）未经有关部门依法许可或者借用合法经营的形式吸收资金；（二）通过网络、媒体、推介会、传单、手机信息等途径向社会公开宣传；（三）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；（四）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。这也是非法吸收公众存款罪的四个特征，即非法性、公开性、利诱性、社会性。“不特定”应从两个方面理解，一是出资者与吸资者之间没有联系的人或单位，但出资的社会公众中包含亲戚朋友的，不影响本罪成立；二是出资者可能随时增加。未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。

此外，根据《非法集资若干问题解释》第二条第（一）项，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”其中，返本销售是指房地产企业以定期向购房人返还购房款的方式销售商品房的行为，其实质是房地产企业以购房款利息来换取买房人借给其货币，即房屋价款在一定年限内的使用权；售后包租是指房地产企业将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是将所购房屋交给房地产企业或者房地产企业委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。售后包租这种方式近些年来尤为常见，开发商如果未取得期房销售许可就向社会宣传并交易，就很容易被认定为不存在真实的房产交易，非法吸收公众存款。

在浙江富园房地产开发有限公司、郑某湖、郑某平非法吸收公众存款罪案（（2016）浙0326刑初00561号）中，2005年至2015年，在被告人郑某湖担任被告单位浙江富某房地产开发有限公司负责人，被告人郑某平担任财务主管期间，与郑某枢（另案处理）以公司名义，宣传开发平阳县昆阳镇解放北路A7地块“锦鸿富某”楼盘、温州市鹿城区C37、C38地块、购房预付定金等事由，许诺高额利息、优先购房等优惠条件，向社会不特定公众吸收资金，并将所吸收的资金用于浙江富某房地产开发有限公司的房地产开发经营活动，后因资金周转困难，致使大部分本金无法归还，属于典型的非法吸收公众存款行为。重庆晋愉地产（集团）股份有限公司、柯某陶非法吸收公众存款罪案（（2017）渝0104刑初8号）中，2012年至2015年，晋愉集团针对先后在重庆市大渡口区、九龙坡区、北部新区、江津区以自己或者项目公司的名义开发的11个房地产项目的商铺、车位采取上述“售后返租”模式吸收7000余人投资资金共计298174.29万元，扰乱金融秩序，同样构成非法吸收公众存款罪。房产企业应时刻注意自己的销售方式是否存在涉嫌非吸的风险，同时控制借款范围，不可放任亲友通过他人为自己筹资。

3.违规披露、不披露重要信息罪

本罪是指依法负有信息披露义务的公司、企业，向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，或者对依法应当披露的其他重要信息不按照规定披露，严重损害股东或者其他人利益，或者有其他严重情节的行为。“不按照规定披露”包括不披露、披露不真实、不全面、不及时以及披露程序不妥当。

根据《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第六条，“涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：（一）造成股东、债权人或者其他人直接经济损失数额累计在一百万元以上的；（二）虚增或者虚减资产达到当期披露的资产总额百分之三十以上的；（三）虚增或者虚减营业收入达到当期披露的营业收入总额百分之三十以上的；（四）虚增或者虚减利润达到当期披露的利润总额百分之三十以上的；（五）未按照规定披露的重大诉讼、仲裁、担保、关联交易或者其他重大事项所涉及的数额或者连续十二个月的累计数额达到最近一期披露的净资产百分之五十以上的；（六）致使不符合发行条件的公司、企业骗取发行核准或者注册并且上市交易的；（七）致使公司、企业发行的股票或者公司、企业债券、存托凭证或者国务院依法认定的其他证券被终止上市交易的；（八）在公司财务会计报告中将亏损披露为盈利，或者将盈利披露为亏损的；（九）多次提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，或者多次对依法应当披露的其他重要信息不按照规定披露的；（十）其他严重损害股东、债权人或者其他人利益，或者有其他严重情节的情形。”

2020年第2号《最高人民检察院公报》公布检例第66号案件，即博元投资股份有限公司、余蒂妮等人违规披露、不披露重要信息案。广东省珠海市博元投资股份有限公司（以下简称博元公司）原系上海证券交易所上市公司，华信泰投资有限公司（以下简称华信泰公司）为博元公司控股股东。在博元公司并购重组过程中，有关人员作出了业绩承诺，在业绩不达标时需向博元公司支付股改业绩承诺款。2011年4月，余蒂妮等人采取循环转账等方式虚构华信泰公司已代全体股改义务人支付股改业绩承诺款3.84亿余元的事实，在博元公司临时报告、半年报中进行披露。为掩盖以上虚假事实，余蒂妮等采取将1000万元资金循环转账等方式，虚构用股改业绩承诺款购买37张面额共计3.47亿元银行承兑汇票的事实，在博元公司2011年的年报中进行披露。2012年至2014年，余、张二人多次虚构银行承兑汇票贴现等交易事实，并根据虚假的交易事实进行记账，制作虚假的财务报表，虚增资产或者虚构利润均达到当期披露的资产总额或利润总额的30%以上，并在博元公司当年半年报、年报中披露。此外，博元公司还违规不披露博元公司实际控制人及其关联公司等信息。法院以违规披露、不披露重要信息罪判处被告人余蒂妮等五人有期徒刑一年七个月至拘役三个月不等刑罚，并处罚金。本案的指导意义在于本罪虽然是单位犯罪，但实行单罚制，不追究单位的刑事责任，仅对直接负责的主管人员和其他直接责任人员进行刑事处罚。但不追究单位的刑事责任不意味着单位不需要承担任何法律责任，对于不追究刑事责任的单位，人民检察院应当依法提出检察意见督促有关机关追究行政责任。

利率高、周期短、门槛松的信托曾是房地产行业重要的输血渠道，然而在开发商陷入流动性困境后，房产信托产品也开始密集出现违约状况，据用益信托研究院统计，2022年房产信托违约金额高达934亿元，占信托产品违约总规模的76%。本文不讨论房地产信托产品的发展前景，但信托公司以房地产行业作为其重要支柱，房产企业“高杠杆高周转”的模式也使得信托公司成为滋生违法犯罪的温床。

房产企业和信托公司人员可能借助信托平台和自身职务便利将募集到的资金挪用或据为己有。根据2000年第3号《最高人民检察院公报》中公布的宋某挪用资金、逯某受贿案，被告人宋某在担任中国人民建设银行山东信托投资公司淄博证券交易部在武汉证券交易中心的交易员期间，利用职务之便，擅自将淄博证券交易部驻武汉证券交易中心席位拆入的大量资金违规投向场外企业或借给他人或归个人使用。自1994年9月至1995年5月，先后8次借给港商独资企业武汉置富房地产开发建筑(湖北)有限公司1230万元；1994年9月20日，将资金400万元挪入其个人所在海南省乡镇企业(集团)三亚实业建设总公司海口房地产开发公司；1994年10月12日，挪给湖北宜昌建筑总公司200万元，用于归还海口房地产开发公司欠款。无独有偶，易某挪用资金案（（2013）长中刑二终字第00091号）中，被告人易某担任湖南新族房地产开发有限公司法定代表人期间，利用职务便利，于2010年12月21日、12月27日，以支付工程款的名义，安排公司出纳王某某先后2次将公司在银行账户中的信托贷款资金500万元转账至指定账户，用于归还个人欠款。二人行为均构成挪用资金罪。

信托公司违反国家金融法律规定发展委托、信托业务，如果同时符合最高法《非法集资若干问题解释》规定的“非法吸收公众存款罪”的四个要件，也可构成非法吸收公众存款罪。这一系列过程中，若存在规范不严、操作失当、监管缺失，也可能被相关人员利用，借助信托平台达根据吴某诉华澳国际信托有限公司财产损害赔偿纠纷案的判决书（（2020）沪74民终29号），2013年6月，上海寅浔投资管理中心（有限合伙）（以下简称上海寅浔）与被告华澳国际信托有限公司（以下简称华澳信托）签订信托合同，委托人上海寅浔指定将信托资金由受托人华澳信托管理，用于向浙江联众建设有限公司（以下简称浙江联众）发放贷款。后华澳信托根据信托合同约定将上海寅浔交付的信托资金（包含吴某的投资款）向浙江联众发放贷款。经查，吴某的投资款100万元被上海寅浔执行事务合伙人委派代表陈某等人用于归还案外人辽阳红美置业有限公司股东的对外债务。<span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, " helvetica="" neue",="" "pingfang="" sc",="" "hiragino="" sans="" gb",="" "microsoft="" yahei="" ui",="" yahei",="" arial,="" sans-serif;="" box-sizing:="" border-box;"="">2018年6月29日，上海市一中院作出刑事判决，判决被告人陈某构成集资诈骗罪。

由此可见，信托公司在经营房地产信托产品时，不仅要注意房企的资金、运营状况，这直接影响着产品的兑付，还要注意操作的规范和人员的规制，尽快转变业界“重业务拓展、轻合规管理”的模式，提升刑事风险防控能力。

销售环节是房地产企业资金回笼和盈利的关键，具有销售方式多样、销售周期长、涉及面广、关联因素多的特点。

房地产的销售周期是从获得土地使用权开始至项目竣工，跨越整个建设过程，其时间之长是其他商品销售所罕见的。从获得土地使用权开始，根据不同的建设进程，可以卖项目、卖楼盘、卖期房或卖现房。根据不同的时机和营销策略，可以采用保值法，“以租抵供”来应对市场调整期房价的贬值风险；可以采用入股法，以房地产投资入股并取得股权；也可以采用微利法，对在城市远郊交通不便的商品房进行促销等等。另外，销售过程中与之相关的市场调查、市场预测，确立产品策略、促销策略、价格策略，以及所涉及有关部门、政策等环节，较其他商品都复杂得多，一家房企的销售可以联动一大批企业，涉及面广、联动人员众多。也正是这些特点，给销售环节上的人员利用职务便利，挪用资金或将资金据为己有等违法行为提供了可趁之机，房企自身为弥补资金缺口也可能采取欺骗的方式进行销售。

1.挪用资金罪

挪用资金构成犯罪的，分为三种情形：（1）挪用单位资金用于营利活动与非法活动以外的活动的，如用于消费、娱乐活动等，必须数额较大，并且超过3个月未还。根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》，这里的数额较大以10万元为起点。(2)挪用单位资金进行营利活动的，只要求数额较大，不要求超过3个月未还。数额在10万元以上的，为数额较大。（3）挪用单位资金进行非法活动的，均认定为挪用资金罪。进行非法活动的入罪数额标准为6万元。张某挪用资金案（（2012）浦刑初字第4109号）中，2011年6月至11月间，被告人张某利用担任上海某某房地产经纪事务所某某店店长，经手代为保管客户资金的职务便利，在经手客户委托出售动迁房的交易过程中，收取购房客户刘某某、桂某某、吴某某、鲍某某、唐某某、王某某、刘某某的购房定金、预付款等1103000元未上缴公司，归个人使用，超过三个月未归还，符合第一种情形，构成挪用资金罪。

房地产“高杠杆拿地，开发建设，快速回款”的商业模式，很容易产生现金流断裂风险，为了“拆东墙补西墙”，很多房企盯上了购房者的预付款。商品房预售资金监管制度虽然一直存在，但由于监管不力，有的项目预付款并未进入监管账户；有的虽然进入监管账户，却被开发商挪作他用，引发工程停摆甚至楼盘烂尾。根据山西省住房和城乡建设厅、山西省市场监督管理局通报的2020年度房地产市场联合执法检查情况，商品房预售资金使用不规范是房地产开发企业存在的十大主要问题之一。通报显示，各地抽查的31个开发项目均存在预售资金未监管或预售资金使用不规范的问题。这其中潜藏着巨大的挪用资金罪的刑事风险。如（2016）浙0382刑初902号案中，2012年12月，郑某担任苍南润地置业有限公司法定代表人，林某任董事长，负责经营管理公司事务。经林某同意，郑某利用温州市金信电梯有限公司的名义套取润地置业“天汇嘉园”项目商品房预售资金账户内的资金342.4948万元，归个人使用，超过三个月未还，二人均构成挪用资金罪。在这类犯罪的认定上，根据（2020）皖0322刑初87号判决，查明预售资金的去向、用途是比较关键的。

挪用资金罪与职务侵占罪容易出现混淆，二者最关键的区别在于是否具有非法占有目的。王某职务侵占、挪用资金案（（2006）朝刑初字第1778号）中，公诉机关指控，被告人王某于2005年8月4日，利用担任北京阳光康桥房地产经纪有限公司业务总监的职务之便，挪用公司客户所交购房定金人民币4万元归个人使用，后于2005年11月15日被查获归案，赃款均已损失，认为被告人王某的行为构成挪用资金罪。而法院经查，被告人王某在私自占有公司钱款被发现后，没有主动归还而潜逃，证实其有占有公司钱款的故意，认为其行为符合职务侵占罪的主客观要件而非挪用资金罪，在判决中予以纠正。

2.合同诈骗罪

本罪是指出于非法占有的目的，在签订、履行合同过程中，以虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取对方财物。2010年8月苍溪县国土局将苍龙苑3号地块以出让方式转让给阆中明星房地产公司，舒某从2007年起挂靠阆中明星房地产公司对苍溪县苍龙苑进行开发建设，2011年7月至2013年4月，舒某在明知苍龙苑3号楼只能修建7层的情况下，虚构该项目将建高层楼房的事实，与田某某、邓某某、敬某、孙某某、蒲某某、田某、赵某、胡某、陶某等九位被害人签订商品房预选合同，出售7楼以上住房9套，骗取购房款共计202万元，构成合同诈骗罪（（2015）广刑初字第31号）。除了外部人员，有的房产企业为了扩大经营或解决资金短缺问题，隐瞒公司实际经营状况，拆东墙补西墙，以房屋买卖合同作为融资担保、借款或一房多卖、重复抵押、抵押后销售，资金缺口越来越大直至无法填补，导致合同目的无法实现，也存在构成合同诈骗罪的风险。

3.伪造公司印章罪

本罪是指没有制作权限的人，擅自伪造公司印章的行为。在前面舒某的案件中，舒某在挂靠阆中明星房地产公司进行苍龙苑3号项目开发建设期间，为了方便开发工程及对外借款等事宜，未经阆中明星房地产公司许可，伪造了“四川省阆中明星建筑房地产开发有限责任公司苍溪县苍龙苑项目部业务专用章”、“四川省阆中明星建筑房地产开发有限责任公司苍溪县苍龙苑项目部专用章”两枚印章，对外以明星公司名义向高某等人借款，使用该印章向部分购房者出具收款收条，致使阆中明星房地产公司卷入舒某的债务纠纷。代理销售人员为售房工作便利，也容易在不明后果的情况下私刻印章。根据（2022）鄂2802刑初155号判决书，被告人陆某以宜昌宅美房地产营销策划有限公司的名义与利川钜基业房地产开发有限公司签订了销售代理合同，为该公司开发的“泊景湾Ａ区一期房地产项目”的营销策划、广告策划和销售总代理，后陆某见利川钜基业房地产开发有限公司管理混乱，且为了方便自己销售房屋，在利川市城区找人刻制了该公司的合同专用章和财务专用章各一枚。由于利川钜基业房地产开发有限公司未按合同约定支付销售代理费，陆某便使用伪造印章给姜某、刘某出售了两套房屋，获利人民币60余万元。

地块的取得对于房产企业项目开发来说至关重要，是后续一切环节的源头。我国城市建设用地的所有权归国家所有，房产企业通常通过拍卖、挂牌等方式获得地块，这个过程中，避免不了与政府人员的沟通往来，成为腐败生长的培养皿。

2008年10月，甘肃永恒房地产开发有限公司（以下简称甘肃永恒）收购了兰州信通房地产总公司（以下简称兰州信通）。为解决兰州信通和兰州高新区管委会（以下简称管委会）之前的债务问题，甘肃永恒的法定代表人蒋某多次找时任管委会主任的牛某帮忙协调，并许诺牛某一套北京的房子。2010年6月21日，兰州信通与管委会签订协议约定管委会支付该公司工程尾款363.158万元，管委会用高新区29.842亩商业用地的土地出让金抵兰州信通在高新区进行土地开发的投入及利息。2010年6月24日，管委会向兰州信通支付了工程尾款363.158万元。2010年11月，牛某告知蒋某其在北京买房需要首付款360万元，蒋某将360万元现金装在黑色拉杆箱内交予牛某。2010年12月20日兰州信通取得29.842亩的土地使用权，并与兰州高新区下属的兰州新元置业有限公司签订了土地使用权转让合同，同年12月23日，管委会支付信通总公司欠款391.31万元。2010年12月，牛某告知蒋某自己在北京买房还缺800万元的尾款，并承诺蒋某给自己“帮忙”后立马安排办理土地的过户手续。后蒋某以银行卡的方式将该款项交给牛某。2011年1月7日，兰州信通办理了土地使用权证，兰州信通与管委会之间的历史遗留问题才得以解决。时至今日，仍有很多地方存在“用金钱才能办事”的惯性思维，且贿赂手段愈发隐蔽多样，给案件侦破和固定证据带来很大难度。但中央反腐的力度从未减弱，在与公务人员接触时应更加谨慎，增强风险意识，不要为了短时利益行差踏错。

由于房地产行业涉及的税种复杂多样，包括契税、增值税、企业所得税、城镇土地使用税等等，该行业一直是税务机关稽查、税收专项检查的重点。对于企业来说，如何使“整体税负最小化”是普遍关注的问题，但如果采用不合规的避税方式，就会给企业带来不利后果，甚至是刑事风险，主要涉及逃税罪和虚开增值税专用发票罪。

自然人和单位均为逃税罪的主体，当单位犯本罪时，对单位实行双罚制，即对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员进行处罚。本罪的立案标准既要满足5万元的数额起点，也要求骗取所缴纳的税款占应纳税额10％以上。（2019）鄂2823刑初45号判决书中，被告人程某在担任乾峰房地产开发有限公司法定代表人期间，2013年1月1日至2014年12月31日，乾峰公司在巴东县野三关镇从事土地投资开发中，采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报，少申报和不申报应缴纳的各项税款，合计逃税4661759.84元，占应纳税额的38.598%。2016年4月，巴东县地方税务局稽查局针对被告公司的逃税行为作出了税务处理决定，责令其限期补缴，被告公司逾期未缴纳全部税款；尔后，巴东县地方税务局稽查局多次就以上税款向被告公司依法追缴，但其仍未缴纳。2017年4月，巴东县地方税务局稽查局将以上线索移交县公安局立案侦查。可以看出，任何逃税案件必须经过税务机关的处理，税务机关下达追缴通知后，行为人补缴应纳税款且缴纳滞纳金，已受过行政处罚的，可以成为刑事处罚的阻却事由。

有的房产企业利用增值税专用发票可以抵扣的特性，非法购买增值税专用发票或购买、持有伪造的增值税专用发票，向税务机关申报抵扣以少缴税款。（2020）苏0722刑初511号判决书中，被告人王某在实际经营东海县锦和房地产开发有限公司期间，通过东海县李埝乡财政所原所长葛某，在没有真实货物交易的情况下，于2017年3月以东海县李埝乡君扬广告经营部、东海县李埝乡林萱建材经营部葛某县李埝乡君扬建材销售部为其公司虚开增值税专用发票16份，价税合计13971000元，税额合计人民币406922.31元，其中11份发票向税务机关申报抵扣,获取违法所得31520.97元。

融资是房产企业的生命线，有资金注入，企业运作的齿轮才能转动。除了中央新布局的逐渐放宽的融资政策支持，为了长远的发展利益，企业更应注意融资规范，谨防因前文所提及的不当操作而陷入刑事诉讼泥淖。

首先，企业相关人员应对项目融资各方面问题，如融资规模、数额、贷款利率、企业还款能力等问题进行全方位梳理和评估，选择最佳的融资模式，并制定针对性方案。其次，无论采用何种融资模式，承诺的经营项目、融资所需的证明材料等都要确保真实可靠；如采用股权、债权融资方式，更要特别注意及时、真实披露信息。再次，建立融资资金的管理使用制度十分必要。加强对融资资金的监督管理，严格管控资金的使用范围，按照合同约定或对外承诺的资金用途使用，即使有必需的资金周转需求，也要保证资金用于企业正常经营活动，避免因“非法占有目的”的确证而面临刑事追究。最后，房企运作环节的管理同样需要注意。一方面，企业要重视内部员工的管理培训，不仅要使员工在自己熟悉的业务领域做到规范、细致，还要在容易忽略的法律风险尤其是刑事风险方面有基本的学习认识。另一方面，要完善财务管理制度。一部分房企的财务、印章管理相当混乱，常有员工为了方便而私刻印章，这样不但员工自己可能被追究刑事责任，企业涉诉时也会因无法合理解释的合同而陷入不利境地。因此规范财务管理，聘请专业负责的财务人员，严格帐、章的管理使用，是非常必要的。

房地产企业传统的运营模式存在已久，内外作用下弊端尽显，频频爆雷。一些企业为了渡过难关铤而走险更是“错上加错”，只有尽早树立风险意识，纠错整改，同时预防性地规避各环节潜在的刑事风险，调整经营战略，稳扎稳打，才有机会平稳迈过行业“寒冬”。