十九大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。为了贯彻这一要求，即将于2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）在物权编新增“居住权”一章，在居住权的功能、设立、消灭、权利限制等方面作了规定，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，为公租房和老年人以房养老提供法律保障。[1]

根据《民法典》第三百六十六条的规定，居住权制度是指“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”乍看之下，居住权制度与一直以来的房屋租赁制度非常相似，都是无房屋所有权的一方占有使用该房屋。那么居住权制度到底有什么特点呢？本文将从《民法典》的规定出发，结合目前的理论和实践，剖析居住权制度的具体理解与适用。

根据《民法典》第二编（物权）第三分编（用益物权）第十四章（居住权）的规定，居住权制度和传统的租赁权制度主要存在以下差异：

根据物权法定原则，居住权是《民法典》明文规定的一种用益物权，具有对世性和绝对性的特点。居住权可以对抗第三人，第三人不得侵犯居住权人行使居住权。当居住权受到侵害时，居住权人可以基于物权请求权（包括返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权和恢复原状请求权）来请求保护，使权利回复到圆满状态，也可以要求侵权损害赔偿，可以说能在最大程度上保护居住权人的利益。

租赁权则是一种债权，具有对人性和相对性的特点。一般来说，债权只能向特定的债务人主张权利，不能向其他债务人以外的第三人行使这种权利。为了稳定交易关系，传统租赁权制度中设置了买卖不破租赁[2]、承租人优先购买权[3]、一物二租情况下承租人优先次序的认定[4]等特殊规则，赋予了承租人一定程度上对抗第三人的权利。但是，租赁权本质上仍然是一种具有相对效力的债权，当租赁权受到侵害时，承租人往往仅能主张债权请求权，通常是通过（违约金等）金钱赔偿来弥补当事人的损失。[5]

作为一项法定物权，居住权的设立以登记为生效要件。根据《民法典》规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，且应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

作为一项合同债权，租赁权的设立以当事人的合同约定为准。《民法典》进一步规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。租赁权的生效以当事人的约定为准（通常为签署日生效或起租日生效），是否办理租赁合同登记备案手续，通常影响的是承租人对第三人的对抗效力，包括：在一房多租的情况下，法院确定履行合同的承租人时，已经办理登记备案手续的排在第二顺位；[6]第三人为实现抵押权申请强制执行，承租人对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉时，有法院认为是否办理房屋租赁登记备案手续是对租赁合同的真实性进行审查的因素之一；[7]在买卖不破租赁中，有法院认为房屋租赁合同未登记备案，不得对抗第三人。[8]

《民法典》第三百六十八条规定，“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”居住权设立以无偿为原则、有偿为例外主要考虑了以下两个方面：（1）在婚姻家庭关系中设立居住权，具有明显的特定成员之保障性，为使弱势家庭成员住有所居而设立，基于特殊的身份关系和传统的家庭伦理道德观念，此种保障性居住权往往是无偿的；（2）伴随着经济社会的发展，现实中出现了更多的模式来满足居住需求，如以房养老、酒店公寓等，此时设立的居住权便是有偿的。

值得指出的是，《民法典》物权编二审草案时仅允许居住权无偿设立，没有例外情形，当时就引起了社会的广泛讨论，居住权的无偿设立的确体现了弱者保护的价值追求，但却完全抛弃了民法应当体现的自由和效率的价值。最终通过的《民法典》允许居住权的有偿设立，也是回应了实践中多种房屋居住模式的需求。

《民法典》第七百零三条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，租赁合同原则上应为双务有偿合同。

《民法典》没有限制居住权的权利期限，仅在第三百七十条规定“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”。在立法层面上，居住权的设置为一项长期权利，原则上居住权人可以长期地享有居住权，房屋的权利状态也相对比较稳定。

《民法典》和《合同法》均规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”在立法层面上，基于租赁本身的目的（支付租金获取使用权），租赁权的设置为一项中短期权利，[9]当事人不应设置超出法定期限的租赁权利。

居住权制度的出台是为了拓宽住房供给的渠道，解决特定人群的住房困难问题，回应新型住房市场发展的诉求。根据《民法典》的规定、目前的立法资料及相关解读资料，[10]居住权制度的核心应用场景应该包括：

老人甲现已年迈，希望把现在持有和居住的房屋在生前就过户给子女，但是又担心子女在房屋过户之后对其不孝，拒绝其居住或者将房屋进行出售。

居住权制度实施前，甲可以选择直接过户给子女（可能存在上述子女不孝的风险）或者设立遗嘱（没有过户而仅立了遗嘱的，实践中更容易产生继承纠纷，且老人自行设立的遗嘱可能由于欠缺相关法律知识导致遗嘱存在瑕疵或无效）。

居住权制度实施后，甲可以在将房屋过户给子女之后或者同时在房屋之上办理居住权设立登记，居住权持续至居住权人死亡，从而保障甲的居住权益（根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权只能对“他人”的住宅设立，因此甲不能在过户之前设立居住权；能否同时办理还需要看后续不动产登记的相关操作细则）。

乙丙夫妻二人因情感不和打算离婚，因妻子丙离婚后没有居住的地方，丈夫乙希望为她提供帮助（或者在离婚诉讼中法院裁判乙应当向丙提供居住权等适当帮助）。

居住权制度实施前，虽然依据《婚姻法》司法解释的规定[11]，乙（或者离婚诉讼中法院裁判）可以以房屋的居住权为丙提供帮助，但是实践中如何操作没有明确的规定，实施难度较大；而且该项权利不具有公示效力，若乙后续不愿意继续履行该项义务（例如出售房屋），则容易引起争议纠纷。

居住权制度实施后，乙以设定居住权的方式为丙提供帮助则有了明确指引，乙丙可以就该房屋办理居住权登记手续，为丙提供住处，第三方亦可以通过公示制度知悉该房屋的居住权登记情况。

老人丁和戊晚年结识，一起生活互相扶持多年。丁为房屋所有权人，丁担心戊在自己去世后没有地方居住，但又怕子女会反对将房屋所有权登记在戊名下。

居住权制度实施前，若丁将房屋过户给戊或者给戊加名，可能与子女之间容易产生较大的矛盾；若丁仅通过合同约定戊的居住权，则履行过程中仍难以保障戊的权利的实现。

居住权制度实施后，丁可以在遗嘱中明确房屋所有权归于子女，同时在该房子上为戊设立居住权，戊的有生之年都可以在此居住。这样既能消除子女的担心，又能让戊享有安身之处。

老人己没有稳定的收入来源，想将自己的唯一住房出售给养老机构，但自己还能在房子中居住，养老机构一次性或者按月支付固定的养老金。

居住权制度实施前，己和养老机构只能在签订协议时约定过户后己仍能在住房中居住，但如果养老机构又将房屋出租、抵押或出售，很有可能己无法在住房中安心居住。

居住权制度实施后，己可以在和养老机构签订的协议中明确自己有生之年享有房屋的居住权，并办理居住权的相关登记。戊就无需担心自己的房产“被骗”， 实现以房养老、安享晚年的目的。

就《民法典》居住权制度的具体实施，经查询，目前实践中上海率先出台相关地方性法规配合《民法典》居住权制度的实施。

2020年11月27日，《上海市不动产登记若干规定》在上海市第十五届人民代表大会常务委员会第二十七次会议上通过，自2021年3月1日起施行。

《上海市不动产登记若干规定》将“居住权”纳入了不动产登记的范围，并明确了设立、注销居住权的程序和收件要求。当事人采用书面形式订立居住权合同或者以遗嘱方式设立居住权的，应当持居住权合同或者遗嘱等材料申请居住权首次登记。不动产登记机构应当核发不动产登记证明。居住权消灭的，相关当事人应当及时办理居住权注销登记。

根据《民法典》对于居住权的定义，居住权的客体仅限于“住宅”。毋庸置疑，实践中可以为完整住宅设立居住权，那么住宅的特定部分能否设立居住权呢？例如所有权人在住宅的主卧上单独设立居住权。

《不动产登记暂行条例规定》第八条规定，“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。”“有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间”。也就是说，判断是否构成不动产单元的基本要素包括权属界线封闭、可以独立使用和呈现空间形态。

部分学者认为，如果住宅中的特定房间由门窗墙等与住宅其它部分阻隔，构成封闭空间，并且能独立使用，具有相对完整性，在一般社会交易观念层面认为能满足独立居住需求，就应当允许设立居住权。[12]根据现行不动产登记制度，部分住宅一般不认为属于单独的不动产单元，但由于居住权在制度目的层面的特殊性（满足生活居住需要的用益物权），是否允许就部分住宅设立居住权，实践中还需要看后续居住权制度的实施情况以及相应出台的不动产登记相关操作细则。

在《民法典》中，对于居住权人和所有权人之间关于住宅的使用和维修未有相关规定，可能会造成实践中的一些争议，是否应当进行补缺？

在租赁关系中，承租人对于租赁物的支配力比较弱，权利状态相对不稳定，因此我国现行法律制度对于出租人和承租人就租赁物的使用和维修进行了权利义务的分配，以平衡双方之间的利益。基于居住权是一种用益物权，而用益物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有占有和使用的权利，那么居住权人应当可以更加自如地使用住宅。

居住权人对房屋的使用和维修，应当以“合理”和“必要”为限。[13]因此，就居住权人使用住宅而言，除非当事人另有约定，居住权人应当可以自行对住宅进行改善，但是居住权人改变住宅结构或者实施其它严重危及住宅安全行为的应当经所有权人同意。居住权人也应当遵循善良管理人的原则，妥善保管住宅。就住宅的维修义务而言，居住权人作为长久、稳定地使用住宅的权利人，应当承担日常维修义务，所产生的相关费用应当由居住权人承担，而所有权人则应当承担大规模维修的义务（例如改变住宅结构等），该等费用应当由所有权人承担。这样的维修义务分配模式也为较多大陆法系国家所采用。[14]

用益物权侧重于对特定物的占有、使用和收益，若特定物消灭，也无法对特定物占有、使用和收益，用益物权也就消灭了。居住权作为一种用益物权，若住宅被征收或灭失，设立在住宅上的居住权也随之消失。那么居住权人是否有权获得赔偿或补偿呢？

若住宅被征收，根据《民法典》第三百二十七条的规定，“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿”。因此，居住权人有权依据该规定获得相应补偿。

若住宅灭失，在所有权人获得赔偿的情况下，居住权人是否有权要求获得相应赔偿或补偿，应当区分居住权有偿设立和无偿设立两种情形。在有偿设立的情况下，居住权人为取得居住权支付了相应对价，当住宅灭失时居住权消灭，此时所有权人应当返还居住权人已支付的原剩余居住期限内的对应价款，但这并不属于所有权人给予居住权人赔偿或补偿的情形。在无偿设立的情况下，居住权人为取得居住权并未支付相应对价，当住宅灭失时居住权消灭，此时所有权人原则上无需给予居住权人赔偿。但是，所有权人因住宅灭失获得的赔偿是基于完全所有权获得的，但事实上住宅的占有和使用已给予了居住权人，所有权人享有的是“虚有权”，显然完全所有权的价值高于“虚有权”，此时所有权人应当给予居住权人适当补偿。[15]

通过本文前述对居住权制度的研究，可以发现居住权制度和租赁权制度相比，居住权具有物权属性，经登记机构登记后设立，原则上无偿设立，无最长权利期限；租赁权具有债权属性，以当事人约定的方式生效，原则上有偿设立，最长期限为二十年。根据目前《民法典》规定及相关立法资料，居住权制度在满足生活居住需要的情景下可以发挥更好的作用，包括老人将房产转让给子女后继续享有居住权、婚姻关系解除后为一方生活需要设立居住权、老人为生前共同居住人设立居住权和通过房屋出售给养老机构以房养老等。

截至目前，上海率先出台了地方性法规配合居住权制度实施，将“居住权”纳入了不动产登记的范围，但目前尚未出台居住权登记涉及的具体细则和指引（包括上海）。对于居住权制度的具体理解和适用，尚有赖于该制度的进一步实施和司法实践，包括是否允许部分住宅设立居住权、居住权人对住宅使用和维修的边界、住宅被征收或灭失后的赔偿和补偿等相关问题。